古家付き土地を購入する際に抑えておきたいポイント。メリットや注意点についてご紹介
マイホームを建てる時、「お洒落なデザインにしたい」「新しい設備を取り入れたい」と建物にこだわるのと同じくらい大事なのが、理想的な土地を探すことですよね。
今後の住みやすさにも大きく関係することなので、「会社や学校に近い」「買い物に行きやすい」など、条件を上げれば上げるほど土地が見つからないことも多いのではないでしょうか。
そんな時に、選択肢のひとつとして注目されているのが”古家付き土地”です。
※古い家を解体すれば、理想のマイホーム建築ができる”土地”のこと。
ただ、現況では建物が存在している為、更地としての土地購入とは違う点も多いです。
そんな古家付き土地を購入する際に抑えておきたいポイントについて、お伝えしていきます。
古家付きの土地とは？
「古家と中古住宅は何が違うの？」と疑問に思う人も多いですよね。
中古住宅とは、人が住むために支障がなく、建物としての価値がある住宅です。
”住まい”としての機能があるので解体する前提で購入する人はいないでしょう。
一方の古家は、「築年数が古い」「見た目の劣化がひどい」「価値はゼロ」と判断されるくらい、住まいとしての機能がない建物のこと。
古家と中古住宅のボーダーラインははっきりとありませんが、一般的には築年数が40年を超えたような物件を「古家」と称することが多いようです。
ただ、古家の捉え方も人それぞれで、なかには「リノベーションすれば問題ない」と住む前提で購入する人もいます。
古家付きの土地を購入するメリット
まずは古家付きの土地を新築前提で購入するメリットを見ていきましょう。
お得感がある
新築の為に土地を探している人にとって”古家”は不要なもの。
購入後には解体することが分かっているので、売主は解体費用の分を見込んだ安値で売却するのが一般的です。
周辺の土地相場と比較すると安い場合が多いので、お得感はあるでしょう。
新築時のイメージがしやすい
取壊す前に、「部屋からの眺望」「日当たりの良さ」「風の入り具合」など、周辺の様子をチェックすることができます。
もちろん古家と新築の建物は同じ間取りではありませんが、住んだ時の具体的なイメージが掴みやすいと言えるでしょう。
古家付きの土地を購入するデメリット
それでは、デメリットについてはどうなのでしょうか。
解体するための時間が必要？
更地で購入すれば、基本的に新築工事にすぐに取り掛かることが可能。
でも、古家付きの場合は、建物の解体からスタートになります。
解体業者探し、解体工事の契約、業者との打ち合わせ、解体工事…と、工事完了までの期間は長いもの。
古家の大きさや周辺の状況、天候によっても工事にかかる期間は変わりますが、早ければ2週間程度、長ければ1か月以上かかることも…。
※新築する場合は、新築工事を依頼する会社が解体もまとめて請け負ってくれる場合が多いので、その場合はデメリットにはなりません。
“解体作業にかかる時間＋新築工事の時間”と、新しい家に住むまでの期間が長くなってしまう可能性が高くなります。
とは言え、更地から新築する場合も”建築確認申請”を行う必要がありますので、申請が通る間に解体してしまえばそんなにタイムラグがあるものでもありません。
別途費用がかかる可能性がある？
「解体だけでＯＫ」であれば、想定内の費用で済みますが、中には思わぬ費用が発生するケースもあります。
草木や石が置かれている庭であったり、道路からの目隠し的にブロック塀があれば、それらを撤去しなければなりません。
建物の中に残置物が残っていると処分費用も別途かかりますが、基本的にはそういった事も含めて業者さんは見積りを出してくれるはずですので、そこまで大きな追加費用がかかるケースは多く無いかと思います。
また、隣地との境界がはっきりしていないような昔の土地だと、新たに境界確認する為の測量費用がかかるケースもあるでしょう。
古家付きの土地を購入する際の注意点
古家がついている土地は、一般的な更地の購入とは違った点が多いです。
いくつかの注意点があるので、頭に入れておくといいでしょう。
地域によって建て替えができないこともある
都市計画法によって、土地はエリアごとに様々な制限がかけられています。
住宅やビル、商店などが立ち並ぶような「市街化区域」に対し、市街化を抑えようと定められている「市街化調整区域」があります。
自治体によって詳細は異なりますが、市街化調整区域は基本的には再建築ができないエリア。
仲介している不動産会社に確認するだけでなく、自治体に問い合わせるなど、購入前にはしっかりとした確認が重要です。
住宅ローンを組むときに手間が掛かる？
古家付き住宅を購入し解体、後からマイホームを新築するケースでは、「土地を購入する資金」「建物を購入する資金」と分割して融資を受けなければなりません。
その為、古家付き土地を買う時点で「マイホーム計画がありますよ」と具体的な計画を提出しなければ、土地の資金として先行融資してもらえない可能性が大きいです。
※これは通常の”更地に新築する場合”も同じで、土地と建物をまとめて融資を受けられるのは建売住宅や中古住宅の場合です。
また、取壊す前提だとしても、先行融資を受けるときには「土地＆建物」の両方に抵当権が設定されることになります。
これは、土地だけに抵当権をつけると万が一建物だけが第三者に渡ったとき、建物の所有者が「土地を利用できる権利がありますよ」という意味合いの「法定地上権」が主張できてしまうからです。
金融機関側にとってのダメージとなる為、それを回避する意味で土地と建物セットで抵当権が設定されます。
さらに、建物を解体した後には、抵当権の抹消登記をしなければなりません。
抵当権の設定や抹消登記などには費用がかかることを頭に入れておきましょう。
建物の滅失登記
古家を解体した後には、”建物がなくなった”という滅失登記が必要になります。
これを忘れると、新築する時にトラブルとなる恐れもあるので注意しましょう。
まとめ
”古家付き土地”は比較的に相場よりも価格が安くなることが多いようです。
例えば、”古家付き土地”と言うのは現時点で誰も住んでいない住宅が多く、相続などで親族から受け継ぐことがあります。
受け継いだオーナーが既に自宅を所有している場合、
「相続したものの自分は住む予定はない、なのに固定資産税などがかかってしまうので早めに手放したい」
と言うオーナーの意向があるケースでは、”相場より安くなる交渉がしやすい”と言った事もありえます。
そして、周辺環境が良いなどの魅力的な”古家付き土地”も多いです。
条件にぴったり合えば、マイホームの敷地として候補に挙げたくなりますよね。
古家がついているという特殊な事情により、解体工事などで若干手間がかかることもあるかとは思います。
後から「難しい」「面倒」と思わない為にも、「まずは土地だけ購入しよう」と急がず、事前に基礎知識として覚えておきつつ、慎重にマイホーム計画を進めていってくださいね。
